「分かり次第返信します！」
とLINEしたはずが
「分かり次第変身します！」
となっており
「ウルトラマンでお願いします」
と逆に返信をもらった

空室対策コンサルタント
満室コンシェルジュの
大脇ちさとです。
(打ち間違いは人に言われて気づきます…)

以前もお話ししましたが
文字変換は見直さないと
そのまま送信することが(わたしは)あります。

相手がユーモアたっぷりに
教えてくださることもあれば
スルーされることもあり
やっぱり自分で気をつけるのが
一番です(汗)。

そしてそんなミスも
変換程度なら何とかなりますが
何ともならないミスは辛い。

例えば、
利回りだけを見て購入したら
意外な経費がかさむとか

管理会社のいうことを信じて
家賃を下げてしまったとか

すぐに空室が埋まると思ったら
1年以上空室が埋まらないなど
不動産においても
いろいろなミスはありますね。

でもリカバリーできるものなら
後からでも何とかなる。

だったらそれは
ミスとは言わないかもしれないですし
むしろチャンスだったりします。

でも何ともならないのが
行き当たりばったりの空室対策ミスです。

例えば家賃を変更してみたり
フリーレントをつけてみる。

初期費用を操作したり
新しい設備を入れてみる

仲介業者を何社も回ったり
大家直付けサイトに
とりあいず掲載する。

そういった
応急処置的な対応の空室対策は
どうしても
「やりがち」で残念なミスを
引き起こすことがあります。

いままでコンサルをしていて
気づいたことに
管理会社さんのいうことを
鵜呑みにする大家さん

一方で
自分の意見を通したい大家さんと
いろいろなタイプの方が
いらっしゃいました。

そんな中で結果を出されるのは
いつもその中間の大家さん。

管理会社さんと自分の考察の
ちょうど中間点で動いている大家さんは
結果が出やすいのです。

例えば管理会社さんから
空室を埋めるために
家賃減額の提案が来る。

そうしたとき
「それでは下げます」
と言うのか？

「下げる以外の方法はないですか？」
と聞く大家さん

下げるのではなく
家賃はそのままで
初期費用項目の大家負担や
退去時清算できるものはないですか？
などと提案できる大家さん

この違いで
空室の埋まり方は変わってきます。

管理会社さんも
もちろん早く空室は埋めたい。

だけど決まりにくい物件って
やはりあるのです。

では新築や築浅の物件なら良いか？
というと、
コロナ後は
築古でも広い方が良いとか

立地が悪くても
コンセプトのある部屋が良いなど
入居希望者の変化も見られています。

だから
そのニーズをどう掴むかで
行き当たりばったりの
空室対策ではなく

根拠のある空室対策や
効果の出やすい空室対策となるのです。

特に学生物件で三点ユニットは
やっぱり厳しい。

繁忙期の退去後は
埋まるのが1年先になったり

家賃は3万円以下、

管理会社には
三点ユニットがネックと言われ
決まらない

入れ替わりも多かったり
同じような物件が山ほどある。

そうなってくると
本腰を入れて取り組まないと
空室を埋めるのは
容易ではありません。

だから学生物件には
学生物件に特化した空室対策を
していくことも大切ですね。

人口減少や新築物件の増加に加え
コロナ禍で授業も
オンラインに変更になる中
満室へのポイントは

近隣⼤学の試験⽇や
合格発表⽇
特に⼤学の合格⽇より
⼊試⽇が重要です。

また4⽉⼊学前の希望者が
前倒しで来ることがあるのか？

合格発表⽇には現地に⾏かず
試験⽇にすでにお部屋を決めるのか？

学⽣向けのステージングしておくことで
他との差別化ができるのか？など
早めのヒアリングが重要です。

スピードが命！

これはもちろん
カップル向けや
ファミリー物件にも共通しますが

いま苦戦している学生物件は
特に大事なのです。

ぜひ現状把握として
・近隣大学のホームページの入居募集に関するページの確認
・大学の入試日のや試験日のチェック
この二点は今すぐでも
はじめてくださいね。

次回はこちらの続きで
管理会社とのヒアリングについて
書きます。

続きをお楽しみに。

お読みいただき
ありがとうございました＾＾

わたしもがんばります。
あなたも
がんばって！！

私的成功から
公的成功までを実践する
７つの習慣実践会

こちらは気の向いた時に
いつでものぞいてください。

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