過去コンサルした物件の中でも
かなり驚愕したモノとして
忘れられない建物があります。

今日はその話をしたいと思います。

それはある地方都市にあるRC物件です
18室中14部屋が空室でした

その物件、地方でも
空室率の高いエリアだったのですが
1月から3月の3ヶ月で
14部屋あった空室を
全て埋めて満室にしたのです。

何があったのか？
当時オーナーさんとヒアリングをして
聞きました

その結果この物件の入居条件は
・生活保護者さんOK
・外国籍の人OK
・シングル家庭OK
・ペットの飼育OK

またステージングもしていたのですが
そのお部屋数は1部屋のみで

IKEAプランを採用
・ベット
・テレビボード
・小さめの家具

などが設置されていました。

さらに
もしステージングしてある部屋の家具が
気に入った場合は家具付きでOK

ただしその場合
家賃に3,000円プラスで
レンタル可としていました。

内容としては
家賃は極力下げてその分
共益費、駐車場代に上乗せ

その他Wi-Fiは無料
ゴミ、水道代で別途3,000円
という内容です。

だけど、
これだけじゃ驚愕しませんよね＾＾;

むしろトータル金額を見ると
そんなに他の物件と差がないのです。
むしろトータルしたら
コンサルしていた
オーナーさんの物件の方が
入居者さんには
お得だったりします。

だけど、埋まったんですね

その理由が
広告費(AD)が4ヶ月分！！

ビックリでした…

だけど、
これも冷静に計算してみると
そもそもの家賃を下げているので
AD4ヶ月分にしても

近くのファミリー物件の
AD1.5ヶ月分ほどで
それと比べれば
妥当だったりもします。

でも
AD4ヶ月というものは他に例がなく
仲介業者さんとしては
インパクトが大きかったみたいです。

しかもその4ヶ月分の振り分けですが
フリーレントに使ってもいいし
入居者さんの仲介手数料に振り替えてもいい
もちろん何か設備に変えてもいいし
とにかく自由に使えるものでした。

だからこぞって近くの仲介業者さんは
決めにいったんですね。

その結果が14室満室！

すごいな〜とは思うのですが
ここで何が言いたいのか？というと

だけど数字には気をつけよう
ということです。

実は今回のこの物件
当時コンサルをしていたオーナーさんの
競合物件として
どこへいっても話が出ました。

そしてそんな話を聞くと
例えば
競合物件の家賃が安い
ADが高いなら
「うちの物件も家賃下げた方がいいかな〜」
とか
「AD上げた方がいいのかも」
とついつい思いがちなんですよね。

だけどそうではありません。

表面的な数字を見るのではなく
全ての数字を
見ることが大事なのです。

そして
丁寧に現地でヒアリングして
二次情報ではなく
一次情報をキャッチすることが
大事なのです。

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これは一次情報をつかむ
絶好の機会ですよ！

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思います＾＾

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とにかく空室を埋めたいんですが
どうすればいいですか？