知っているようで知らない
家賃下落の裏側。

キャッシュフロー図では
毎年賃料を1%づつ減らして
計算するのが一般的ですね。

だけど・・・
そうともいえない事実もあるのです。

大家さんの空室が
公開即日で満室になる

空室対策アドバイザー
大脇ちさとです。

物件の築年数と
家賃の関係。
まずはデータ分析から
考えてみたいと思います。

参考資料URLは文末に掲載しますね。

まず、
家賃算出の基礎になる
不動産物件の築年数と
物件価格の推移。

これを
総務省統計局物価統計室のデータから
見ていきます。

こちらを見てもわかるように
10年を境に木造は下落していきます。

一方、非木造共同住宅は
下落スピードは一定です。

木造は築浅でも
減耗率が高いのです。

次に、
建物の一般的な耐用年数を見てみましょう。

木造22年
重量鉄骨造34年
鉄筋コンクリート(RC)47年

耐用年数だけ見ると
鉄骨や鉄筋コンクリートは
耐用年数が長いです。

この耐用年数の違いも
家賃下落に関係してきます。

こちらは少し古いデータですが
株式会社三井住友トラスト基礎研究所が発行した
「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」の資料です。
(資料東京23区を対象にしています)

こちらを見ると、
経年による家賃の下落は
三段階に分けられます。

1つが築3年～築10年。
築浅物件は新築物件と競合になった場合、
どうしても下げ幅が大きくなります。

ですからこの間の家賃下落は
否めません。

2つ目が築11年から20年。
ここに来ると
逆に新築物件とは比較されにくく、
家賃下落は緩やかになり、
この間であれば、
あまり変わらないと判断されます。

この期間で物件を探す人は、
築年数は気にしないのです。

3つ目が築20年を超えた場合。
家賃はさほど下落しない。
特にシングルは、
経年による下落が
解消されつつありますね。

ここまで来ると、
すでにどれも同じ
という感覚になるようです。

築年数と家賃の関係。
データで見るとよく分かります。

こちらは東京23区のものですが、
地方であれば人口減少もあり
さらに厳しいものになると考えられます。

だから、
家賃下落には根拠があるのです。

今、このデータと関係なく
家賃を下げましょう、
と言われている大家さん。

どのくらい下げるかは
現地のヒアリングから得られる
一次情報でしか
リアルな数字は分かりません。

そこをちゃんと抑えましょうね。

現地で数多く仲介業者を回っても
その情報が出ないときは

フィーリングリフォームの
3つのヒアリング事項を中心に
コンサルではさらに
13の質問をしていきます。

その中から、
現地と管理会社
大家さんとのミスマッチを
見つけるのです。

私はその方法で
280室の空室が埋まりました。

チームとしては1460室を超えました！

ぜひ、現地でのヒアリングに
力を入れてみてくださいね。

＜＜参考資料＞＞
借家家賃の経年変化について
－消費者物価指数における家賃の品質調整に関する調査研究－
こちらから

「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」
株式会社三井住友トラスト基礎研究所
こちらから

あなたの参考になれば
幸いです！

今日はコンサル中のオーナーさんとの
ミーティングがありました。

動きはゆっくりですが
確実に前進しています。

その証拠に、
内見、問い合わせ等が
ありました。

エリアによっては
スピード感を持って
進むこともありますが、
気を長くして
コツコツ進めるエリアもあります。

慎重にかつ大胆に
顔晴っていきましょう！
「私がいるから大丈夫」です^ ^。

お読みいただき
ありがとうございました。

明日も頑張りますp(^_^)q
あなたも頑張って！