4月ワークショップ募集開始！

東京&京都 同時募集開始！

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https://kuushitsu-taisaku.com/?p=3369?

ペルソナ設定

空室対策ワークショップ

４月１３日（土）東京 残６名

４月２７日（土）京都 残５名

※開催場所が違います！ご注意ください。

大家さんの空室が
公開即日で満室になる

フィーリングリフォーム
空室対策アドバイザー
大脇ちさとです。

桜の開花宣言が

あちらこちらで聞かれるようになりましたね。

あなたは

お花見に出かけますか？

繁忙期も終わりに近づいた

地域もあります。

既に、動きが止まった地域も(^◇^;)

一方で、

まだまだ５月まで

「イケるよ！！」

というお話をうかがったり

「年中動きが変わらないからね」

と言われる管理会社さんや

仲介業者さんもいます。

（羨ましい限り・・・）

さて、いよいよ今日は

京都初となる

ペルソナ設定ワークショップ

共同開催の小埜さんは、

初開催にも関わらず

即満席になる、人気っぷり^ ^。

お人柄がなせる技ですね！

４月のワークショップも

既に申込みをいただいております。

４月の詳細はこちらから
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さて、昨日まで

ワークショップ予習編として

３日に渡ってお伝えしましたが

今日はそれらすべてをまとめました。

要保存です。

現状把握とは？

１）物件の家賃〇〇の把握

　　➡家賃が高め❓妥当❓のチェック

２）管理会社や客付け業者へ〇〇〇〇〇を実施

３）物件の空室理由ではなく

　　近隣で〇〇になった事例を聞く

４）ステージング後

　　➡〇週間で内見者のチェックをする

この〇〇〇に入る言葉は？

１番から見ていきましょう。

１）物件の家賃〇〇の把握

　　➡家賃が高め❓妥当❓のチェック

答えの〇〇は 相場 です。

正解でしたか？

これは基本中の基本ですね。

何となく家賃を下げたら

決まりそうとか

管理会社からの提案で下げた

リフォームしたから上げたなど

そこに

近隣の家賃相場を把握していないと

後で後悔することにも

なりかねません。

ですから、

家賃相場の把握は鉄則です。

ワークショップではさらに詳しく

家賃相場の把握方法を

お伝えしますね！

２）管理会社や客付け業者へ〇〇〇〇〇を実施

答えの〇〇〇〇〇は

ヒアリングです。

こちらは答えられましたか？

ヒアリング無くして

空室対策なし！

というくらい、

現場でのヒアリングは重要です。

ヒアリングとは？

＝聞くこと

ありがちな質問に

「どうして空室が埋まらないんですか？」

とか

ありがちな会話として

「そもそも需要と供給の割合が合っていなくて」

など、

残念ですが見受けられます。

が、しかーーーし

それはヒアリングではありません^ ^;。

聞きたいのは

空室を埋めるための

ヒアリング。

管理会社さんや仲介業者さんからの

「本当は・・・」

「実は・・・」

「ここだけですが・・・」

この部分です！！

これを聞く方法は

ワークショップで詳しくお話ししますね！

３）物件の空室理由ではなく

　　近隣で〇〇になった事例を聞く

答えの〇〇は満室です。

空室である理由は

いくらでも出てくる場合が多いです。

あなたは言われたことは

ありませんか？

例えば・・・

家賃が相場より、高いんです。

今は、タイミングじゃないんです。

新築がたくさん建ったんです。

このエリアは、需要が少ないんです。

競合物件がたくさんありすぎて。

wi-fiが付いてないから、

宅配ボックスがないから

ウォシュレットにエアコン

照明に、独立洗面台・・・

出るわ出るわ・・・。

ですが、

聞きたいのはここではなく

満室になった事例。

空室が埋まった事例です。

ここを聞くことで、

自分の物件にも

置き換えていくのですね。

この続きはワークショップで

お伝えします！

さて、最後です。

（頑張って！！！）

４）ステージング後

　　➡〇週間で内見者のチェックをする

答えの〇週間は２週間です。

ステージングをすれば

空室が埋まるわけではないということは

メルマガ読者さんであれば、

承知の通りですね！

だから、

そのためのヒアリングから

ステージングの企画をします。

仕込みと段取りです。

そして、いざステージングを行ったら？

その後は２週間様子を見ます。

１週間でも１ヶ月でもありません。

２週間後、どんな変化があったのか？

２週間後何をすればいいのかは

ワークショップで質問してくださいね！

ペルソナ設定とは？

１）内見がない場合は？
　　➡内見率UPのきっかけ作りを行う

２）ペルソナを設定したステージングを

　　〇〇業者さんに宣伝する

３）内見〇〇UPの創意工夫

　　→〇秒で第一印象が決まる

４）１ヶ月内見がない時は？

　　→諸条件と家賃帯を見直す。

１番から見ていきましょう。

１）内見がない場合は？
　　➡内見率UPのきっかけ作りを行う

ペルソナ設定とは

そもそも内見がない時に行う

キッカケ作りでもでもあります。

物件に特徴を持たせることで

競合物件と差別化する。

内見が無いのには

必ず理由があります。

その理由を見つけペルソナを設定し

内見率をUPさせるのです。

どのように行うかは

当日のお楽しみ^ ^。

２）ペルソナを設定したステージングを

　　〇〇業者さんに宣伝する

答えの〇〇は仲介です。

こちらは分かりましたか？

ペルソナ設定したステージングのお部屋。

せっかく設置しても

誰にも見られないと

ステージングの意味なし！！

（ちょっと大きな声で言います）

どんどん仲介業者さんへ宣伝し

どんどん写真を撮ってもらい

どんどん露出していくのです。

ステージングしてある部屋

として、認知してもらうことができれば

内見数も増えていくのです。

そして、

決め物件として周知されれば

次から空室が出ても

空室期間も短くなるのです。

もし

「本当なの？！」

と疑心暗鬼の方は、

ワークショップでしっかり聞いてくださいね！

３）内見〇〇UPの創意工夫

　　→〇秒で第一印象が決まる

答えの〇〇は時間

と

６秒です。

内見時間が長いと、

どんなことが起きるでしょうか？

例えば%LAST_NAME%さんは

こんな経験をしたことはありませんか？

同じ場所に長時間いることで

だんだんその場所が

落ち着いてきた。

この感覚と同じなのです。

内見時間が伸びれば

その部屋が

何となく良く感じる。

その内見時間を伸ばすための一手が

ステージングでもあるのです。

そしてさらに仲介業者さんが

案内したくなる部屋になっていること。

内見１００％で決まるお部屋なら

仲介業者さんもムダ足になりませんね。

せっかく内見するなら

決まる部屋に連れていきたい

というのが仲介業者さんの本音です。

もっと詳しくは

ワークショップで！

そして

６秒でお部屋の印象が

決まる。

モノの印象は諸説あって

３秒という人や７秒という人もいますね。

フィーリングリフォームでは

６秒です。

そうは言っても

どうして６秒なのか？

人は５感を使って、

好き・嫌い

良い・悪い

などを判断していますね。

その５感とは？

視・聴・嗅(きゅう)・味・触の

５つの感覚です。

では、内見時にフルに使うのは？

視覚と嗅覚です。

見栄えするステージングや

臭わないお部屋は

長時間いても

苦痛ではありません。

その判断を６秒でしてもらえるような

お部屋作りをしていきます。

６秒で心が動く。

人が動くときは、心が動いたとき^ ^。

心動くお部屋にしていきましょう！

その方法については

当日写真を交えてお伝えします。

さて、最後です。

（頑張って！！！）

４）１ヶ月内見がない時は？

　　→諸条件と家賃帯を見直す。

ここをするのは最後ですが、

ペルソナ設定のステージングをしても

決まらないときは、

ここを見直します。

諸条件とは、

いわゆる初期費用でかかる金額ですね。

敷金・礼金・仲介手数料

前家賃・日割家賃・保証料

火災保険に鍵交換など・・・

物件にとっては

２４時間サポートや

クリーニング代や消毒代

あらゆるネーミングで

掛かるは掛かるは(笑)。

空室が埋まらない原因がそこならば

見直していく必要があります。

０賃貸と呼ばれる

初期費用完全０円物件もある中

どの状態で募集をかけていくのか

丁寧に精査する必要がありますね。

続きはワークショップで詳しく説明します！

物件広告とは？

１）内見者の検索方法は、ポータルサイト

２）入居申込の諸条件精査

　　→家賃・共益費・駐車場、敷金＋礼金

３）キャンセルにならない〇〇感

４）ポータルサイト反響率と

　　物件の〇〇数と成約率の把握

５）〇〇〇〇とチームビルド強化

６）入居付け〇〇〇を検討する

１番から見ていきましょう。

１）内見者の検索方法は、ポータルサイト

皆さんご存知の通り

今や物件探しの９割が

ポータルサイトです。

代表的なサイトに

SUUMO

at home

homes

などがありますね。

（その他地方には
　地方専用サイトがあったりもします）

ここに掲載されていなと

物件が存在しないのと同じ・・・

とまで言われています。

ちゃんと自分の物件を

検索したことがありますか？

物件名ではなく実際に

検索条件からヒットするのか？

も、重要です！

写真は合っているか？

枚数はMAXで掲載されているか？

設備に不備はないか？

担当者のコメントや

物件アピールは適正か？など

見る点は、多くあります。

ワークショップでは

ここを詳しくお話しします。

２）入居申込の諸条件精査

　　→家賃・共益費・駐車場、敷金＋礼金

物件広告でも

入居申込の諸条件の精査をします。

ペルソナ設定のPDCAと同じですね。

そもそもの家賃をはじめ

敷金・礼金・仲介手数料

前家賃・日割家賃・保証料

火災保険に鍵交換など・・・

物件にとっては

２４時間サポートや

クリーニング代や消毒代

などがあります。

現状把握をしてペルソナを設定した。

ステージングも行なって、

ネット情報も適正にした。

それでもまだ

決まらなーーーい！！

時は、ここを見直します。

３）キャンセルにならない〇〇感

答えの〇〇はお得感です。

せっかく入居が決まって

やっと空室が埋まる、と喜んでいたら

キャンセルになったーーー！！！

という経験をしたのは

私だけじゃないはず(^◇^;)。

心折れそうな瞬間ですね。

だけどそれは、よくよく考えて

あなたの物件に

キャンセルにならないお得感が

なかった・・・

という事でもあります。

え？！お得感って何？

ここを当日お伝えします。

お得感って、

実はいくつもあるのです。

物件によって、そのエリアによって

違いはありますので、

気になる方は聞いてくださいね！

４）ポータルサイト反響率と

　　物件の〇〇数と成約率の把握

答えの〇〇は閲覧数と成約率の把握。

例えば、SUUMOやat homeなど

物件の閲覧数が見られるのはご存知ですか？

例えば管理会社さんは

業者間同士のB to Bサイトで

閲覧数 問い合わせ数 内見数など

把握しています。

（稀に把握してなくて
　色々な意味で
　驚くこともありますが(^◇^;)）

だから、

そこを把握しておくことも大切です。

このB to Bサイトも

エリアによって

見られているものが違っていたり

そのサイトに掲載されていないと

露出も認知もされない・・・

という恐ろしいことも

ありました。

地方独自のサイトが知りたい方は

当日お話ししましょうね！

５）〇〇〇〇とチームビルド強化

答えの〇〇〇〇は管理会社です。

空室率３０％の時代が来る中で

管理会社さんだけで

空室が埋められるでしょうか？

逆に、オーナーさんだけで

空室が埋まるでしょうか？

これから大切なのは

チームビルド。

ここでいうチームビルドとは

空室を埋めるという

同じ１つのゴールを目指し、

管理会社さん、仲介業者さん

オーナーさんが

それぞれの強みを持って

一丸となって進んでいく

チームのことです。

チームを早く作った方が勝ち。

そのチーム作りについてもお話しします。

さて、いよいよ最後です。

（頑張って！！！）

６）入居付け〇〇〇を検討する

答えの〇〇〇は諸条件を検討する

やはり気になのは数字です。

家賃を下げたくない

ADは上げたくない

初期費用の大家負担はない方がいい

確かに気持ちはよーーーく分かります。

（もちろんそうですものね！）

が、しかし

いつまでも埋まらない空室を

３ヶ月以上抱えるならば

費用対効果を考えて

１日も早く埋まる工夫を

してみませんか？

一人で考えられない時は

ワークショップで

どんどん質問してくださいね！

以上、ワークショップ内容

３つのメソッド総まとめでした。

今日の様子も
Facebookでご覧いただけます。
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こちらの募集は２６日まで

4月ワークショップ募集開始！

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ペルソナ設定

空室対策ワークショップ

４月１３日（土）東京 残６名

４月２７日（土）京都 残５名

※開催場所が違います！ご注意ください。

多くの大家さんにお会いできることも

楽しみです^ ^。

今日も頑張ります。
あなたも頑張ってp(^_^)q

お読みいだたき
ありがとうございました。

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