【緊急版です】

大家さんの空室が
公開即日で満室になる

フィーリングリフォーム
空室対策アドバイザー
大脇ちさとです。

おはようございます。
昨日のクローズアップ現代+は
ご覧になりましたか？

私は見ていましたが、
その後Facebookで
そのことを投稿をしたら
数名のオーナーさんから
「どんな話でしでしたか？！」
と問い合わせメールがありましたので
こちらにまとめました。

長文になります。
興味のある方だけお読みくださいね。
内容は・・・

加熱する不動産投資に異変！
賃貸住宅ビジネスの深層 

ランドセットのスキームによる
不動産投資です。

ランドセットとは
「新たな土地を購入し建物賃貸事業ができるスキーム」で、
大東建託のランドセット案件などが有名です。

サブリース業界の営業手法ですが、
借り入れがより多額になる点が
最大のリスク。

それが増加した理由の一つに、
銀行が利ザヤによっての稼ぎが
弱くなった点があげられます。

さらに
「老後安心！アパート経営、家賃保証！相続税対策もバッチリ！」
という謳い文句で増えていきました。

土地と建物をセットで購入し、
アパート経営を始める。

おまけに銀行からは、
1億円を超える融資もでる。

10年ほど前から
ヒタヒタと広まっていきました。

ところが、
上手くいっている人がいる一方で、
破産する大家さんが増えてきています。

事例として取り上げれていたのは、
茨城県水戸市物件。

オーナーさんは不動産の営業から
「土地を購入して
　アパートを建築しませんか？」
と提案を受け、
丁度、老後資金の備えを
考えていたこともあり、
条件がいいからと購入しました。

土地と建物のセットで
８,000万円の融資。

年間530万円の家賃収入予定、
25年で返済できるというのも、
35年保証される家賃保証も
魅力だったようです。

ところが、アパート建築後から
周辺環境の変化が激増。
近くでも同じような建物建築ラッシュ。

年間家賃収入は
想定より年間100万円の減収となりました。
ローン支払いや経費を差し引くと
手残りは月11,666円。

この先の人口減少や
建物劣化を考えると、
残り5,000万の返済が
行き詰まる可能性もあります。

オーナーさんは
「心配を通り越して辛い」と
お話しされていました。

しかし、
こういった賃貸不動産投資のトラブルは
年々増えており、
ここ10年で4倍以上。

そして特に深刻なのは、
ランドセットに関するトラブルです。

営業マンから聞いた収入と、
実際の収入が違う。
最悪ローンを抱えて
破産覚悟という人も増えています。

そもそも、
このランドセットのモデルとなったのは、
1990年代当時の
農家や資産家向けの
資産活用法として全国に広まった
サブリース物件。

しかし2008年の
リーマンショックを受け
不動産投資が冷え込み、
このビジネスモデルにも
陰りが見えはじめました。

そこで顧客取り込みを図るため、
土地を持たない人でも
賃貸経営を始めることができる
ランドセットは増加。

その後行われた
金融緩和も追い風となりました。

安い金利で融資を受けられるため、
多くのサラリーマンも
ランドセット投資に乗り出したのです。

このビジネスを始めた
大手の不動産会社は、
11年連続増収増益。

売上高は1兆6,000億円となりました。

2017年の契約数を見ると、
28％がランドセットによるものです。

しかしこの会社の元社員は
「ランドセットは家賃下落や金利変動で逆ザヤの恐れがあり、非常にリスクがある。もろ刃の剣だった」と話していました。

しかし、そうまでするのも、
社員が与えられた数字確保のため。

こちらの会社では、
2018年度新規契約数としても
依然26.3%を占めていました。

ランドセットのリスクに対し
大手不動産会社は
「当社ではランドセットの提案は主力では無い」
「元々は土地所有の相続対策が目的」
とは言っています。

こういった
ランドセットトラブルが
増えている理由の一つが、
アパート一括借り上げで、
そもそもが業者主導のため。

ですが、
そもそもなぜ増え続けたのか？というと、
不動産オーナーでも
すでに土地を持っている
相続対策は一巡し、
新たなターゲットとして
土地を持っていない人たちへの営業が
過剰になったためです。

「アパート1棟土地を買っても建てられる時代が来た」という触れ込みですね。

こういった背景を受け、
業者はリスクを正しく伝えるべきで、
企業の責任が問われうる問題。

オーナーとしては
「賃貸住宅は立地条件が大事」
「賃貸マーケットエリアは狭い」
「地方は人口減少」
「需要は望めない」
という投資判断を間違えないこと。

内情を理解せず
「あなたは通帳だけ見ていて」
という言葉に安心しないことが鉄則です。

世間では、
内容確認のできないオーナーに
責任がある、と言われていますが、
実はそこまで内容理解できないのも現実です。

国土交通省も
現在実態調査で動いてはいますが、
金融機関そのもの姿勢も問われています。

スマートデイズのかぼちゃの馬車も然り。
リスクの高い投資の後押しをした
スルガ銀行。
不正は日常的に行われていましたね。

そんな中でも、
全国の不動産投資の融資額は
史上最高を更新。

その理由の1つとして
日銀の金融政策、
利ざやによっての稼ぎ減少で、
新商品を開発する必要があったのも事実です。

結果、
現在銀行にもテコ入れ。
銀行としては、
業者に頼らない
銀行主導の不動産融資を行うこと、
という確約もできてきました。

そんな中取りだたされたのが、
住宅金融支援機構。
こちらは5年で
1300億円から2200億円まで融資が増加しました。

融資先として地銀が厳しくなったから、
住宅金融支援機構へと
変化していったのですね。

ですが地銀の背景を受け、
住宅金融支援機構では
審査の厳格化をし、
現在はランドセットの
土地部分の融資を廃止しています。

この先の不動産投資の影響としては、
新たなランドセット投資が
出てくる可能性もあります。

さらに、
こういったリスクが
さらに顕在化する可能性があり、
行政はそのリスクを聞いていくことが大切。

今回の問題は、
将来への不安を抱えるオーナー、
融資先がなかなか見つからない金融機関、
さらには人口減少に悩む不動産業界、
この三者から生まれ、

これはまさに
日本経済が直面している
様々な問題が凝縮されている、といっても
過言ではありませんね。

まずは目先の利益を求めすぎず、
今、儲かればいい、
という考え方を改めること。

そうでないと、
10年後20年後は
そのリスクを背負うこととなる。

オーナーさんは
10年後20年後を見据えましょう。

また、
目先の利益を求めるビジネスモデルは
限界を迎えている背景を受け、

地域活性化の不動産モデルというのが
これから必要となってきます。

中長期的な利益を考え、
この先は社会の持続的可能性に投資する必要がある、とも感じました。

今、何が求められているのか？

新たなルール作りも必要で、
不動産新商品を提供する際の厳格化や、
きめ細かいルール作りの導入、
法律レベルで取り組んでいくことが必要となってきます。

まとめると、
私たち不動産オーナーは、
目先の利益に踊らされず、
時代背景から未来予測までできるように、
常に研究していくことが大切ですね。

長くなりましたが、
大切なことですので
参考になれば幸いです！

感想もお待ちしていますね^ ^。

今日も顔晴ります。
あなたも
顔晴ってp(^_^)q

お読みいただき
ありがとうございました。

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